《福建省物业管理条例（草案）》昨日立法听证
早报讯（记者康云）小区业主家中被盗，物业要不要负责？昨日，备受关注的《福建省物业管理条例（草案）》召开立法听证会，与会者重点围绕“业主委员会的职责”和“物业管理与平安小区”展开热烈的讨论。
与会的10名陈述人和10名旁听人来自福州、厦门、龙岩、泉州等地。他们中间有公司职员、律师、大学教授、公务员，分别作为业主、业主委员会、物业公司、房地产公司、主管部门代表。听证会热点问题，虽然个个语速快得令现场记者来不及记录，但陈述人还是感叹“时间太短”。
此前，由于争议太大，这部物业管理条例（草案）历经3次省人大常委会会议审议仍难出台。省人大常委会有关负责人昨日透露，此次将原原本本把听证会的观点整理出来，提供给人大常委会组成人员在审议中参考，以使这部地方性法规制定得更符合福建特点，以更好地保护业主和物业管理企业合法权益。
本月底，吸纳了听证人观点的草案将提交省人大常委会四审，如不出意外，届时该条例将获得通过。
（1）关于物业管理与小区安全：
没约定物业未尽职也有责任
焦点一：业主受损害谁负责
草案规定：
物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当及时通知业主委员会或者相关业主，组织维修、更新或者采取应急防范措施，维修费用由相关业主承担。
各方意见：
黄舟雄：对在物业服务合同中没有约定或约定不明的，但物业管理企业未尽责的而又有过错的，物业管理企业应当要承担与其过错相适应的责任。
他人侵权使业主受损，承担民事责任的首先是侵权行为人，物业管理企业也应根据是否履行保安职责或存在过错来确定应否承担相应的责任。
陈火源（福州乾坤物业管理有限公司）等：对业主的人身和财产安全的保护义务主要来源于物业服务合同的约定，所以相关赔偿责任的界定，主要是看物业管理企业是否履行了物业服务合同的约定，是否尽到了自己应尽的保安服务责任。
焦点二：物业服务如何收费
草案规定：
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。业主应当按照合同约定交纳物业服务费。
各方意见：
张东生（福建行政学院法学教授，业主代表）：实际上，业主和物业是在没有一个参照价格的前提下谈判的。建议由各主管部门牵头，引进一家权威、独立、专业的评价机构，制定一个详尽的评价体系，其中包括相对应的价格与服务。此标准可作为市场调节价的参考标准。
（2）关于业主委员会职责
业委会可为诉讼当事人
焦点一：业委会都能干什么
草案规定：
经业主大会授权，业主委员会可以代表全体业主依法从事下列活动：（一）就涉及全体业主的物业管理纠纷进行诉讼；（二）在金融机构开设专项维修资金专户，并按照国家有关规定使用和管理；（三）就全体业主共有的房产，办理登记手续；（四）其他经业主大会授权的与物业管理有关的活动。
各方意见：
王勇（福州三木集团）：业主依法从事的活动可增加小区业主共有财产可以委托物业公司经营这一项，如业主委员会可委托物业公司经营小区公共停车位、电梯广告、外墙广告等，经营收入扣除成本外可用于支付业主委员会办公费用及工作人员补贴或纳入维修资金专户。
张东生（福建行政学院法学教授，业主代表）：业主委员会对业主大会负责，并应向业主大会报告工作。必须要明确的是，经业主大会授权，权力是业主大会的，不是业委会的。
焦点二：怎样才能当业委会委员
草案规定：
业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。业主委员会由委员五至十三人的单数组成。业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议……业主委员会每届任期不超过三年。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主委员会的组成人员不得在本区域内物业管理企业中兼职。
各方意见：
黄舟雄（厦门嘉禾嘉律师事务所律师）：业主委员会的组成人员应当是在本物业管理区实际居住的具有完全民事行为能力的业主，身体健康且有足够的时间履行职责。
王勇：实际操作中，常出现产权人为年轻夫妇，非产权人的父母在家具有较多的时间且有热情，建议增加一款：经业主书面授权委托其年满18周岁，具完全民事行为能力的直系亲属，也可以参与委员的选举。
焦点三：谁来监督业委会
草案规定：
乡（镇）人民政府、城市街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助有关行政管理部门对物业管理活动进行监督。居民委员会（社区居民委员会）根据有关规定对业主大会、业主委员会进行指导和监督。
各方意见：
黄舟雄：小区业主共有资产少则数百万元，多则上千万元，而业委会在招标选聘物业公司、社区公共资产收益管理中，拥有一定的理财权，且权力呈扩大趋势。但业主对业委会的监督极度缺乏。故建议“业主大会可以决定设立‘监督委员会’来监督业委会”。
蔡明森（国家一级导演、编剧）：应在业主委员会下面设立八个专委会，如：由律师、法官邻居组成“法律专委会”、由工程师邻居组成“工程专委会”，由警察邻居组成“安全专委会”，由文艺工作者组成文化专委，还有卫生专委、财务专委、新闻专委、维权专委等。
焦点四：业委会委员啥情况要离任
草案规定：
业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：（一）任期届满的；（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（三）因疾病等原因丧失民事行为能力的；（四）因犯罪被依法限制人身自由的；（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（六）不履行业主法定义务的；（七）连续三次不参加业主委员会会议的；（八）因其他原因不宜继续担任的。
各方意见：
黄舟雄：建议增加一种情形即“超越业主大会授予的代理权，滥用职权，侵害业主合法权益的，可以终止其业委会成员资格”。
林金海（福州华盛大厦业委会）：一旦业委会成员丧失基本条件又有50％业主反对即可终止其资格。
王勇：建议补充说明：如业主委员会委员任期届满经业主大会选举可连选连任，但连任任期最多不超过两届。
蔡明森：“连续三次不参加业主委员会会议的”这一情形前最好加“没有请假或无正当理当”，因为如遇出差、住院而没有接到会议通知，或无法参加会议的，应另外考虑。
